物业公司与业主的矛盾

一：物业与业主的矛盾案例社区怎么做

物业服好务多沟通，业主多理解不抗拒，建和谐小区不是难事

“各种原因导致业主拒交物业费，以此对抗物业的事件，近期成为社区新闻集中报道的焦点。业主拒交物业费是不是解决问题的最佳方式，物业公司又该如何经营才能化解与业主之间的矛盾，业主、物业、律师，三种不同身份的代表就这一问题，进行了一番理性讨论。

【事件闪回】

事件一：

2005年，何先生在梦圆小区购买了一套顶层房。入住三年，阳台开始漏水，他多次找物业，对方却说没有维修资金。何先生认为物业没有尽到服务业主的职责，一怒之下，2012年3月他开始拒交物业费。可当何先生去交电费时，物业却以拖欠物业费为由，拒绝卖电。双方僵持多日，后经过协商，物业决定退让，出资修复房屋。

何先生称，不交物业费只是自己对物业服务表示不满的无奈之举。而物业表示，迟迟不维修是因为真的无法拿出维修资金，物业费收取率低，所收的费用主要用于支付看门人、维修工、清洁工的工资，物业员工自己的工资还时常“亮红灯”，根本没钱提供其他服务。

事件二：

“前面有车，后面有辙。我们并不是有意去赖这点物业费，关键是物业一些做法让人感觉不能接受。”盛世天骄的业主陈先生说。

陈先生介绍，业主入住以后，物业在小区道路两侧规划了不少车位，收取私家车停靠的车位费。“小区道路属于业主共同所有，物业圈业主的公共用地，进行营利，让我们感到不满。”陈先生说，此事物业之前并没有征求全体业主的意见，因此业主就通过拒交物业费，表达对物业的不满。“我们并不是差这点钱，拒交物业费也是没有办法的事。如果物业服务到位，谁也不会故意拖欠物业费。”

【业主声音】

研究服务合同

理清物业的责任与义务

■水木青城郑先生

很多业主疏忽了在入住时，与物业签订的管理服务合同。我觉得应该把服务合同好好看一下，看看合同中，哪些是属于物业公司的服务范围与义务。如果是在物业公司规定的范围，物业没有服务好，那么从合同法上看，应该是物业违约在先，所以业主可以选择不交物业费，即便是双方打官司，业主也有正当的理据。

如果业主所诉求的，不在物业公司的服务范围之内，拒交物业费就不算是明智之举。具体问题还应该具体分析。

物业费收支透明

 让业主消费个明白

■北郡小区袁女士

业主的满意与物业的精心服务分不开。试想一下，当业主看到自己所交的物业费被用来整修社区景观、添置健身器材、修缮停车位等等，当业主生活中遇到难题，给物业打电话总能够及时赶到，而且态度也特别好，业主们真正得到实惠，物业与业主之间何来矛盾？我在想，物业费使用是否能够公开透明化呢？比如业主每个月能够在楼道里的公告上看到物业公司关于本月的工作计划，以及详细的物业经费使用明细，业主能真正看到物业费都用在哪些社区管理服务上。当然，物业费公开后由谁来监督使用也是个很重要的问题。

【物业观点】

多些理解，少些误会；多些服务，少些纠纷

住建集团物业管理分公司副经理刘兰峰......余下全文>>

二：怎样解决物业和业主之间的矛盾？ 5分

这个是矛盾面！最好的办法是让业主觉得钱花的值得！哪么物业的相关开支就会更大！矛盾调好最好是财务部分公开（技术性的）！告诉业主我没挣你钱！收你多少钱我在哪里花了多少！或者干脆收完费后！公布我有多少个地方需要花钱，钱不够你们看看选哪个开干！同事协调好钉委会做好工作！总的说除非你不收费，不然做的在尽心也白搭！这就是矛盾

三：物业怎么处理与业主之间的各种矛盾

法律方面的处理手段有根据物权法和物业管理条列，比较现实的就是根据合同办事。合同规定的越详细越好，物业收了服务费，就要提供服务，有矛盾是正常现象，可以协调。或者找业委会和居委会调解。

望采纳谢谢

四：如何解决物业管理中业主与开发商或物管公司的矛盾?

最近，北京经常出现业主入伙后由于对物业管理极度不满而与开发商或物业管理公司发生矛盾以致激烈冲突的情况。有些业主甚至将矛盾公开到媒介与网上，并以拒交物业管理费来逼迫开发商或物业管理公司做出让步。

随着入伙高峰的到来，估计发生这种矛盾的情况会越来越多的出现。

仔细分析，业主对物业管理的投诉不外乎两类。一是服务的质量，二是收费价格。

这又分两种情况。一是著名物业管理公司的服务质量。实事求是地讲，他们的服务还是不错的。当然，由于近几年北京开发的楼盘数量过多，一下子很难培养出市场需要的高素质的物业经理、保安人员等，有些著名的物业管理公司的服务水准有下降的趋势。但总体而言，服务还是能满足人们需要的。问题是，享受什么质量的服务，就必须付出什么样的价钱。这如同入住五星级酒店就不能只交三星级酒店的钱一个道理。由于大多数的业主在搬入商品房前，没有交物业管理费的习惯或经历，突然搬进新家后，面对着每个月数百元的物业管理费开支，不免心中出现不平衡, 认为开发商是在谋取暴利，既然开发商已经在卖房时赚了钱，为什么还要收取物业管理费再赚一笔呢？从而对开发商或物业管理公司的服务格外挑剔，稍有不顺心即会产生纠纷。

另外一种情况是开发商自己成立的物业管理公司的服务质量。许多开发商为了控制物业管理成本，成立了自己的物业管理公司。虽然费用有所降低，但这些新成立的公司与专业物业管理公司相比，毕竟经验有所欠缺，在服务质量上有时候可能不尽如人意。

开发商在销售时，由于经验及迫于销售压力，往往对未来的物业管理费用估计的比较保守。而当入伙时，开发商才发现，预估的物业管理费与实际需求有很大差距。于是只能提价，而业主本来就不习惯交纳物业管理费，开发商或物业管理公司在价格上再前后不统一，更增加了业主对开发商或物业管理公司的抵触情绪。有些业主拒交或拖延交纳物业管理费，开发商或物业管理公司收不到钱，只好减少服务内容或降低服务质量。如此一来，便形成了恶性循环，不仅影响了业主的居住质量，也降低了物业的品质。

由于目前北京的许多开发商都是滚动开发，当与前期入住业主在物业管理方面发生矛盾时，开发商害怕矛盾公开后影响到后期销售，往往采取息事宁人的态度，适当给予业主一些补偿，但这只是治标不治本。也有的开发商担心一旦给予业主补偿，会引起后期业主的连锁反应，所以往往敷衍了事，一拖再拖，增加了与业主的对立。为了有效地解决双方的矛盾，我认为，我们全社会都要努力培养购房者的物业消费意识。要让购房者切实明了房子从入住以后消费才开始。另一方面，我们也可以借鉴香港开发商和物业管理公司的一些作法，比如：

1. 将物业管理费用的收支价目公开，让业主对物业管理费用的支出做到心中有数。

2. 将拒不交付物业管理费的业主的姓名公布在社区公共告示牌上，令其尴尬。因为如果纵容这部分业主不交物业管理费用，那么这种作法就会象瘟疫一样迅速扩散，造成物业管理的恶性循环。另一方面对已交费的业主也显失公平。

3. 通过法院起诉不交管理费的业主。

五：为什么小区物业公司和业主总是有矛盾

小区物业公司和业主如果没有矛盾就奇怪了，物业公司的存在就是要管理、限制业主，业主的存在就是要方便、自由，双方的利益需求误差太大，无论满足哪一方，都使对方收到伤害，各退一步海阔天宽，在实际情况下没谁愿意这样做。

两相矛盾的双方，物业公司握有更为主动的权利，因为它看清的是，业主为一个加一个的单体，物业公司是一个整体，就凸显出了强势，一旦单体也拧成部分整体，业主就变成强势。

物业公司强势的小区物，业公司施以管理手段，业主强势的小区，物业公司施以服务手段，这样两个矛盾体就在同一个屋檐下共生共存了。

六：业主和物业公司出现矛盾的时候请问找谁来裁决？

如果物业管理合同中有约定发生争议需进行仲裁的，那就找该合同中i约定好的仲裁机构，如果没有约定仲裁的，那就找当地法院。

七：物业与业主有矛盾应该找哪个部门

哪个部门也不要找，双方协商解决，双方各让一步，都在一个小区，没有什么不能解决的，物业是服务企业，更要有为民办事的心态。业主也不要觉得我交了物业费，物业就要成为我的仆人佣人，双方互相理解，在理解基础上，什么事都能解决。

八：业主与业主之间有了矛盾，物业管理公司有责任调节吗

业主与业主之间如果是因为住户本身引起的矛盾，如上下水渗漏、装修引起、过道堆杂等，物业可以去协调，其他原因引起的，跟物业没有关系，最好让他们找居委会，物业主要是管物的，不是管人的，瞎调解会适得其反，两边都得罪掉。劝劝架可以，但不要乱发表意见。

九：怎样处理管理公司和业主之间的关系

一、明确定位，把握原则

不少人对物业管理还存在认识上的误区：有的人认为物业公司与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业公司之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。其实，物业管理企业受托对物业实施管理，主要是为业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一经签订，双方就是平等的合同关系，应依照合同和相关法律各自享有权利、履行义务，并没有主次之分。

因此在处理物业公司与业主之间关系时，要着眼于双方是平等的民事主体，要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准绳来分清双方责权，并以实事求是的态度，充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题。

案例1：

某住宅小区的周先生家中被盗，损失达5万元，虽向公安机关报案，但一直未破案，于是周先生便将小区物业公司告上法庭，要求赔偿损失。理由是：物业公司收取物业管理费，没有尽到安全防范义务。律师认为：(一)物业公司收取的费用，应用于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序；(二)《物业管理条例》中规定，物业管理公司的保安不得参与治安案件、刑事案件的调查处理。其主要义务是协助公安机关提供巡逻、安全检查和安全防范咨询等服务。因此，物业公司只要提供案发时小区保安的值班情况，证明已经尽到了维持物业管理区域内的安全防范义务，从法律上讲物业公司既可免责。这个案例提醒物业公司和管理人员，一定要加强管理特别是基础工作的管理，值班记录、基础台帐等一定要详细齐全。

二、端正心态，高度负责

在《中华人民共和国职业分类大典》中，物业管理人员属于社会服务人员，虽然有时物业管理人员需要履行管理职责，但服务是物业管理的根本属性。因此，要处理好物业公司与业主之间的关系，首先要以诚相待，用良好的服务态度拉近与业主之间的距离。当业主提出正当要求但又超越物业服务范围时，这说明我们提供的服务还存在瑕疵，应该立即纠正，如果因条件或人力限制难以满足需求，应向业主坦诚交待不能解决的原因。要通过沟通取得业主的谅解和信任，并做到于细微之处感化业主，让业主充分感受到你的善意、诚挚。第二，要有积极进取、永不言败的良好心态。在实际工作中，物业管理人员肯定会遇到麻烦，甚至是个别业主提出的无理要求，感到委屈、困难而打退堂鼓，往往于事无补，倒不如以积极的态度去面对，终究会找到解决问题的办法。第三，要充分理解，高度负责。由于文化、知识等差异，业主可能会对物业管理规定或服务不理解，提出一些不正当要求，甚至强词夺理、恶语相加，作为物业管理人员，不论业主反映的问题对与错、大与小、都必须以高度负责的态度来处理。

案例2：

去年7月1日，燕郊冶金天元小区实施市场化管理，由于宣传到位，进展顺利，但有个别业主，**惯于过去的福利型政策，对物业管理“谁受益、谁付款”的原则不理解，以各种理由拒交物业管理服务费。对于这样的业主，物业管理员坚持以宽广的胸襟去包容，经过周到细致的服务和持续不断的沟通和改进，努力为业主提供正确认知和交流的平台，最终解决了这一问题，营造了积极和谐的氛围。

三、有效沟通，化解矛盾

在实际工作中发生的矛盾纠纷，很大程度上是源于缺乏有效沟通。物业从业人员服务意识不强，沟通能力欠佳，将导致业主对物业服务的认同度不高。物业管理人员掌握一定的沟通技能，无疑会使与业主的交往变得更顺畅，将许多可能发生的问题与矛盾消灭于未然。成功有效的沟通，在于充分把握沟通对象的特点，因人而异，采用不同的沟通技巧，才能达到理想的效果。下面推荐四种沟通技巧：

（一）把“正确”留给......余下全文>>

十：公安部门有解决业主和物业公司矛盾的义务吗

有调解义务。

前提是矛盾双方自愿，并自行协商。如任何一方不愿协商，或矛盾不适用调解的，警方不予调解。